Der Bundesgerichtshof (BGH) hat einen Pächter zu Schadensersatz verurteilt, der als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt hat und zwar auch nach Inkrafttreten des Dauergrünland-Erhaltungsgesetzes (DGLG), welches zum 01.11.2013 in Kraft getreten ist und ein Umbruchverbot enthält.
Dem Fall lag ein Pachtverhältnis zugrunde, welches im Jahre 2000 begründet wurde. Gepachtet wurde Ackerland, was aber zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Pächter bereits als Grünland genutzt wurde. Das Pachtverhältnis war für 12 Jahre befristet und sollte sich anschließend jeweils um ein weiteres Jahr verlängern. Während der Pachtzeit wurde die gepachtete Fläche von rund 14 ha ausschließlich als Grünland für Pferdehaltung genutzt. Nachdem am 01.11.2013 das Dauergrünland-Erhaltungsgesetz in Kraft getreten war, konnte bei Ablauf des Pachtvertrages eine Umnutzung zu Ackerland nicht mehr erfolgen. Dadurch ist dem Verpächter ein Schaden entstanden, der vom Pächter zu ersetzen ist. Dabei kommt im konkreten Fall ein Mitverschulden des Verpächters in Betracht, da dieser Kenntnis von der dauerhaften Grünlandnutzung hatte (BGH, Urteil vom 28.04.2017, LwZR 4/16).
Darlegungs- und Beweislast bei Sachmängeln
/0 Kommentare/in Mietrecht /von geruwebDer Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Beschluss vom 21.02.2017 mit der Darlegungs- und Beweislast bei Lärmstörungen in hellhörigen Gebäuden befaßt. Danach ist es ausreichend, wenn der Mieter einen konkreten Mangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Darlegungen zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder zu einem bestimmten Minderungsbetrag bedarf es nicht. Insbesondere ist es nicht notwendig, dass der Mieter zur Ursache des Mangels vorträgt. Die Minderung gem. § 536 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 536 BGB hinreichend dargelegt sind, ist es Sache des Gerichts, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben.
Im konkreten Fall musste der Mieter also nicht darlegen, dass die Lärmbelästigung ihre Ursache in einem unzureichenden Schallschutz des Gebäudes hat. Ob dies die Ursache für die geschilderte Lärmbelästigung oder nicht mehr sozialadäquates Wohnverhalten anderer Bewohner war, hätte vom Gericht aufgeklärt werden müssen. Daher ist das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden (BGH, Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16).
Begründung der Eigenbedarfskündigung
/0 Kommentare/in Mietrecht /von geruwebDer Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 15.03.2017 entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter formell wirksam ist, wenn in dem Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dabei genügt bei einer Eigenbedarfskündigung die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Die Begründung muss keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15).
Haftung des Pächters für Entstehung von Dauergrünland während der Pachtzeit
/0 Kommentare/in Mietrecht /von geruwebDer Bundesgerichtshof (BGH) hat einen Pächter zu Schadensersatz verurteilt, der als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt hat und zwar auch nach Inkrafttreten des Dauergrünland-Erhaltungsgesetzes (DGLG), welches zum 01.11.2013 in Kraft getreten ist und ein Umbruchverbot enthält.
Dem Fall lag ein Pachtverhältnis zugrunde, welches im Jahre 2000 begründet wurde. Gepachtet wurde Ackerland, was aber zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Pächter bereits als Grünland genutzt wurde. Das Pachtverhältnis war für 12 Jahre befristet und sollte sich anschließend jeweils um ein weiteres Jahr verlängern. Während der Pachtzeit wurde die gepachtete Fläche von rund 14 ha ausschließlich als Grünland für Pferdehaltung genutzt. Nachdem am 01.11.2013 das Dauergrünland-Erhaltungsgesetz in Kraft getreten war, konnte bei Ablauf des Pachtvertrages eine Umnutzung zu Ackerland nicht mehr erfolgen. Dadurch ist dem Verpächter ein Schaden entstanden, der vom Pächter zu ersetzen ist. Dabei kommt im konkreten Fall ein Mitverschulden des Verpächters in Betracht, da dieser Kenntnis von der dauerhaften Grünlandnutzung hatte (BGH, Urteil vom 28.04.2017, LwZR 4/16).
Schönheitsreparaturklausel auch bei renoviert überlassener Wohnung kann unwirksam sein
/0 Kommentare/in Mietrecht /von geruwebDer Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mehrfach mit der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln befaßt. Schon 2015 hat der BGH seine alte Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Danach ist inzwischen die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter immer dann unwirksam, wenn dieser bei Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hat (BGH, VIII ZR 185/14).
Diese BGH-Rechtsprechung ist jetzt durch das Urteil des Landgerichts Berlin vom 09.03.2017, 67 S 7/17 in Frage gestellt. Danach kann eine Schönheitspreparaturklausel auch bei renoviert überlassener Wohnung unwirksam sein, wenn die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages nicht vereinbart haben, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die Übernahme der Schönheitsreparaturen gewährt wird.